Bonus prima casa under 36: arrivano i chiarimenti su proroga 2024 e ISEE

Sono online le nuove istruzioni dell’Agenzia delle Entrate sul bonus prima casa per i giovani con meno di 36 anni. I chiarimenti riguardano le modalità di accesso agli incentivi e la loro applicabilità nel 2024, alla luce dell’ultima proroga introdotta dal decreto Milleproroghe per i contratti preliminari registrati entro il 31 dicembre 2023.

Bonus prima casa under 36: le novità sulle agevolazioni per i mutui nel 2024

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto una serie di agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa abitativa”.

Con l’ultima circolare (n. 14/E del 18.06.2024), l’Agenzia delle Entrate ha ricordato i requisiti per beneficiare del pacchetto di incentivi, nell’osservanza delle norme in vigore, oltre a fornire nuove indicazioni con riferimento al nuovo termine fissato dal decreto Milleproroghe (Dl n. 215/2023), che per il 2024 è stato confermato seppur con precisi vincoli e specifici requisiti da rispettare.

La scadenza per l’agevolazione era, infatti, prevista al 31 dicembre 2023. Il decreto milleproroghe ha successivamente esteso il pacchetto di agevolazioni anche a chi entro la fine dello scorso anno abbia stipulato il preliminare di compravendita, a patto che il rogito sia stipulato entro il 31 dicembre 2024.

Facciamo il punto sul bonus prima casa per under 36, che cos’è e come funziona, prima di passare in rassegna tutti i chiarimenti del Fisco sulla misura.

Bonus prima casa under 36: che cos’è e come funziona

Il bonus prima casa è stato introdotto dal governo Draghi con il dl Sostegni bis (dl 73-2021) e consiste in un pacchetto di incentivi e agevolazioni fiscali riconosciuto per l’acquisto del primo immobile da parte di giovani con meno di 36 anni nell'anno di stipula del rogito e con un ISEE non superiore a 40mila euro.

Aprendo il pacchetto troviamo, nello specifico:

• per le compravendite non soggette a Iva, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli atti di acquisto di “prime case” di abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9) e le pertinenze rientranti nelle categorie C2, C6 e C7;
• per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, anche il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore;
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo, l’esenzione dell’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.

Per beneficiare delle agevolazioni, il soggetto richiedente rispettare specifici requisiti. Il primo riguarda la residenza, che deve essere registrata nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Il giovane deve inoltre dimostrare di non essere titolare, nemmeno col coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio dove è localizzata l’abitazione. In caso di possesso di un altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, il potenziale beneficiario deve venderlo entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Le agevolazioni elencate sopra si applicano, nello specifico, agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 e la legge di bilancio 2023 lo ha prorogato ulteriormente per un altro anno.

Alla luce della legge di conversione del decreto legge n. 215/2023, pertanto, le agevolazioni si applicano anche ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, qualora il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023. Inoltre, per chi ha stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 e ha pagato le relative imposte senza fruire dell’agevolazione, pur possedendone i requisiti di accesso, ha diritto a un credito d’imposta, di ammontare pari alle imposte corrisposte in eccesso, che potrà essere utilizzato nel 2025 con le stesse modalità previste per il credito Iva in caso di cessione soggetta a quel tributo.

Tutti i chiarimenti del Fisco 

I chiarimenti del 2024

Secondo la circolare n. 14/E del 18.06.2024, per gli atti stipulati prima della proroga è possibile dimostrare il rispetto dei requisiti se, anche in data successiva, si è in possesso di un Isee in corso di validità nel 2024 che fa riferimento allo stesso nucleo familiare. Il documento fornisce inoltre nuove istruzioni sul credito d’imposta, che verrà riconosciuto solo attraverso la dichiarazione integrativa al notaio in cui il contribuente manifesta la volontà di avvalersi del contributo e dichiara di essere in possesso dei requisiti. L'atto integrativo potrà essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024 entro il termine di utilizzo del credito d'imposta stesso.

I chiarimenti del 2022

Le agevolazioni prima casa under 36 - quali il regime speciale di esenzione dalle imposte di registro e ipo-catastali e del credito d’imposta relativo all’Iva versata – sono applicabili anche nelle ipotesi in cui il diritto sull'immobile si acquisisce per effetto di un decreto di trasferimento emesso all'esito di un procedimento giudiziale. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la successiva risposta a interpello n. 808 del 13 dicembre 2021.

La risposta all’interpello n. 261 dell’11 maggio 2022 ha evidenziato, invece, l’applicabilità del bonus anche nel caso di acquisto di una prima casa da parte di un genitore. La situazione specifica riguardava, nel dettaglio, l’acquisto della prima abitazione per un under 36, stipulato dal padre inclusi i versamenti di caparra e acconto con l’impresa costruttrice. I giovani in situazioni simili possono dunque beneficiare del credito d’imposta pari all’Iva versata, anche in relazione alle fatture intestate al genitore. Importante è che il genitore lo abbia formalmente “nominato” titolare della proprietà.

I chiarimenti del 2021

Con la circolare 12/E del 14.10.2021, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le prime istruzioni sull’applicabilità dell’agevolazione, precisando che è necessario aver già richiesto l'Isee alla data del rogito notarile per poter beneficiare del bonus prima casa under 36 e che il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto, o della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto. Il documento di prassi ha ricordato inoltre alcune fattispecie sul credito d'imposta da riacquisto, il regime dell'imposta di bollo, della tassa ipotecaria e dei tributi per la voltura catastale in caso di acquisto agevolato.

Ulteriori chiarimenti sono arrivati con la risposta a interpello n. 653 del 4 ottobre 2021, mediante cui l’Agenzia delle Entrate ha fornito esplicazioni a un contribuente, aggiudicatario all'asta di un’unità immobiliare con decreto di trasferimento di un tribunale. Il documento sottolinea che il bonus è accessibile a prescindere dal momento della futura stipula del contratto di mutuo da sottoscrivere. Importante è che le dichiarazioni previste dal Tur avvengano prima della registrazione dell'atto.