Sisma: in Gazzetta l’ordinanza 111-2020 per la ricostruzione privata
Il testo colma molte lacune normative sulla ricostruzione privata, chiarendo ad esempio l’impiego del superbonus 110% per le zone terremotate, le maggiorazioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche o le scadenze per i contributi per danni lievi e danni gravi.
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E’ stata pubblicata sulla Gazzetta ufficiale n. 36 del 12 febbraio 2021 l’ordinanza 111-2020 sul sisma che, nelle sue 28 pagine, tratta numerosi aspetti legati alla ricostruzione privata degli immobili danneggiati dal terremoto che nel 2016 ha colpito il Centro Italia.
L’ordinanza 111 fa chiarezza, infatti, su una quindicina di aspetti che riguardano la ricostruzione privata, dalla razionalizzazione delle disposizioni sugli immobili di interesse culturale appartenenti a soggetti privati, ai chiarimenti sul superbonus per le aree terremotate, passando per una sistematizzazione delle norme sui condomini o sul cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
Immobili di interesse culturale
L’ordinanza 111 chiarisce anzitutto che è in arrivo un riordino e una razionalizzazione delle norme sulla riparazione ed il recupero degli immobili di interesse culturale appartenenti ai privati, grazie ad una nuova ordinanza da adottarsi d’intesa con il Ministero dei Beni Culturali.
In attesa del nuovo regime, che dovrebbe essere definito in tempi brevi, si continueranno ad applicare le vecchie regole, prevedendo però fin da ora la possibilità di modificare successivamente i progetti con una variante, chiedendo l’applicazione del nuovo regime quando è più favorevole.
L’ordinanza 111 chiarisce anche che le maggiorazioni del contributo riservate agli edifici vincolati dalla Sovrintendenza alla data del sisma si applicano anche a quegli edifici che hanno presentato l’istanza di verifica dell’interesse culturale, purché il via libera della Sovrintendenza arrivi prima della concessione del contributo.
Superbonus 110% per le aree terremotate
Molto utili sono anche i chiarimenti sull’impiego del superbonus 110 per le aree del sisma. Anzitutto l’ordinanza 111 elenca alcuni punti fermi per consentire la presentazione dei progetti di ricostruzione integrando il contributo pubblico con le detrazioni fiscali del 110% per le ristrutturazioni edilizie, chiarendo che:
- i superbonus, ma anche tutti gli altri incentivi fiscali applicabili, sono fruibili solo per la spesa eccedente il contributo pubblico, cioè la cosiddetta “quota in accollo”;
- c'è la possibilità di accedere al superbonus anche per gli interventi che hanno già ottenuto il contributo ma che non si sono ancora conclusi, grazie ad una variante in corso d’opera.
Per quanto riguarda invece le nuove domande di contributo che contemplano l’utilizzo dei superbonus, si potrà presentare un progetto unitario dell’intervento con un unico computo metrico estimativo.
Infine, preme sottolineare che l’ordinanza 111 introduce la possibilità di usare i superbonus e gli incentivi anche in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio danneggiato dal sisma in una zona diversa, a seguito di una delocalizzazione obbligatoria. Finora infatti questi edifici venivano considerati “nuove costruzioni” ed erano pertanto rimasti esclusi dai bonus.
Maggiorazioni per i disabili
Interessanti sono anche le novità a sostegno dei disabili. In un comunicato del Commissario Legnini, infatti, si spiega che viene prevista “l’applicazione della maggiorazione del 10% per il superamento delle barriere architettoniche negli edifici per i proprietari con gravi disabilità motorie o un’invalidità permanenti pari o superiori al 75%. Finora dovevano ricorrere entrambe le condizioni per ottenere la maggiorazione”.
Più libertà per la ricostruzione di compendi immobiliari complessi
L’ordinanza 111 interviene anche sulla disciplina del calcolo del contributo per gli interventi di ricostruzione di compendi immobiliari. Se infatti il Comune riconosce l’interesse pubblico dell’intervento, il sindaco può autorizzare “la ricostruzione degli edifici, costituenti un intero compendio immobiliare, in modo differente rispetto a quelli distrutti e danneggiati, in termini di collocazione, area di sedime, sagoma, volumi, caratteristiche tipologiche e numero di unità strutturali e immobiliari, nonché di modifica del disegno dei lotti e della viabilità”, si legge nell'ordinanza.
“Il contributo pubblico per la ricostruzione, in questo caso, viene determinato come il minore tra il costo convenzionale calcolato sullo stato di fatto degli edifici al momento del sisma ed il costo convenzionale e quello determinato sulla superficie netta dei nuovi edifici”, spiegano dall’ufficio del Commissario.
Contributo per i condomini
Molto interessante è anche l’articolo 5 dell’ordinanza che indica le modalità di calcolo del contributo per gli interventi di riparazione e ricostruzione dei condomini.
L’ordinanza prevede infatti un miglior riparto del contributo pubblico per questi interventi, evitando disparità di trattamento tra i proprietari dei singoli appartamenti. Accade spesso infatti - spiegano dal Commissario - “che le unità immobiliari situate ai piani inferiori dell’edificio subiscano più danni di quelle ai piani alti”. Un dato importante che però l’attuale meccanismo di riparto del contributo non tiene pienamente in conto.
Adesso invece viene stabilito che “gli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione riguardanti un singolo edificio composto da più unità immobiliari si considerano effettuati interamente sulle parti comuni” e che “fermo restando il calcolo del contributo concedibile, da effettuarsi rispetto ad ogni singola unità immobiliare (...) il credito di imposta è imputato, comunque, al rappresentante comune dei condòmini ai fini della successiva cessione all’istituto bancario”. Sarà quindi il professionista incaricato del progetto, con l’autorizzazione dell’assemblea di condominio, a stabilire la ripartizione dei costi dell’intervento.
Interventi unitari
L’ordinanza 111 colma anche diverse lacune sulla disciplina degli interventi unitari (quelli cioè che coinvolgono due o più edifici) e fornisce una sistematizzazione della normativa sugli aggregati anche per superare dubbi interpretativi sulle modalità applicative.
Domande di contributo per danni lievi e danni gravi
L’ordinanza stabilisce anche il calendario per le integrazioni ed il completamento delle pratiche di contributo per i danni lievi presentate in forma semplificata entro il 30 novembre scorso prevedendo, tra le altre cose, che il termine sia fissato al:
- 28 febbraio per chiudere le domande di riparazione di edifici che contengano almeno un’abitazione principale i cui proprietari usufruiscano del Contributo di Autonoma Sistemazione;
- 31 marzo 2021 se beneficiano di una Soluzione Abitativa di Emergenza, o se gli edifici ospitavano attività produttive che sono poi state delocalizzate;
- 30 aprile per tutti gli altri casi.
Il termine per la presentazione delle domande di contributo per i danni gravi viene spostato invece al 31 dicembre 2021 salvo ulteriori proroghe. Entro il prossimo 31 luglio, però, tutti i soggetti legittimati sono obbligati a presentare una apposita dichiarazione con la manifestazione di volontà a presentare la richiesta di contributo e la quantificazione, sia pure sommaria, del danno.
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Gli altri punti dell’ordinanza 111-2020
Oltre agli aspetti finora elencati, l’ordinanza 111 appena pubblicata in GURI interviene anche su tutta una serie di altri aspetti che riguardano la ricostruzione privata delle aree terremotate. In particolare:
- Per il c.d. “Cratere nevoso” (quello cioè colpito dal sisma e dal maltempo nel gennaio 2017), l’ordinanza regola le modalità di presentazione delle istanze di contributo per la riparazione dei danni;
- Per il cambio della destinazione d’uso, la 111-2020 prevede invece che la destinazione d’uso dell’immobile riparato o ricostruito con il contributo pubblico possa essere mutata, rispetto a quella che aveva al momento del sisma, appena conclusi i lavori (di riparazione o ricostruzione). La vecchia norma prevedeva invece un divieto del cambio di destinazione per due anni dall’ultimazione dei lavori.
Viene ampliata dal 30% al 40% la quota dei lavori di ricostruzione degli edifici danneggiati dal sisma che può essere concessa in subappalto dall’impresa aggiudicataria dei lavori. Nello stesso tempo viene innalzato da 150 a 258 mila euro l’importo dei lavori che può essere eseguito dalle imprese che non hanno una classificazione Soa.
Tra gli altri aspetti contenuti nell’ordinanza si segnalano infine gli ulteriori 25 milioni di euro con cui concedere l’anticipo del 50% delle parcelle ai professionisti al momento della presentazione dei progetti. Il fondo rotativo da 50 milioni di euro stanziato dall’Ordinanza 94 di marzo 2020 era infatti sostanzialmente esaurito.
